Brak „drugiej linii zabudowy" w kontekście uzyskania warunków zabudowy – wyrok z 14 stycznia 2026 r. II OSK 517/25

Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że w zależności od okoliczności konkretnej sprawy nie zawsze istnieje obowiązek wyznaczania tzw. „drugiej linii zabudowy" przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Kluczowe znaczenie ma tu analiza urbanistyczna, z której powinno wynikać, czy na danym obszarze w ogóle występuje linia zabudowy oraz czy możliwe i zasadne jest jej wyznaczenie w odniesieniu do planowanej inwestycji.

Zgodnie z § 4 rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, linia zabudowy co do zasady wyznaczana jest względem pasa drogowego. Jeżeli jednak nieruchomość nie przylega do drogi publicznej, a planowana zabudowa ma być realizowana w głębi działki, możliwe jest odstąpienie od wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy. Wyznaczanie jej w oderwaniu od uwarunkowań konkretnego terenu mogłoby prowadzić do nieuzasadnionego ograniczenia prawa własności.

W tej sprawie ustalono, że teren inwestycji znajdował się w większej odległości od drogi publicznej niż istniejąca zabudowa w obszarze analizowanym. W takich warunkach – zdaniem NSA – praktycznie wykluczona jest możliwość wyznaczenia linii zabudowy zgodnie z § 4 rozporządzenia.

Sam brak tej linii nie mógł więc stanowić podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Jeżeli w obszarze analizowanym występuje już zabudowa w różnych odległościach od dróg, to nie można mówić o naruszeniu ładu przestrzennego przez kolejną inwestycję.

Pojęcie „działki sąsiedniej" na gruncie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy rozumieć szeroko, urbanistycznie, a nie wyłącznie jako bezpośrednie sąsiedztwo. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest ochrona ładu przestrzennego w skali całego obszaru analizowanego, a nie pojedynczej granicy działki.

W konsekwencji brak możliwości wyznaczenia linii zabudowy nie zawsze może być samoistną podstawą odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy.

NSA