MISZMASZ TWOJA GAZETA

PORTAL DLA DŁUŻNIKÓW, WIERZYCIELI, KOMORNIKÓW, SĘDZIÓW I PRAWNIKÓW
Dziś jest:  czwartek 13 czerwca 2024r.

PRZEGLĄD PRASY

  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar

clause 67401 340Powódka nabyła nieruchomość na komorniczej licytacji. Zanim postanowienie o przesądzeniu własności stało się prawomocne, jeden z wierzycieli dłużnika wniósł o obciążenie nieruchomości hipoteką przymusową. Powódka wniosła o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, ale Sąd Okręgowy oddalił powództwo

 

Rzecznik Praw Obywatelskich skarży wyrok Sądu Okręgowego, który oddalił powództwo nowego właściciela nieruchomości o uzgodnienie jej treści i wnosi o jego uchylenie.

 

Historia sprawy

Nieruchomość była własnością dłużnika, wobec którego toczyło się postępowanie egzekucyjne z wniosku wierzyciela – banku. Był on też dłużnikiem pozwanego w tej sprawie.

W wyniku postępowania egzekucyjnego, po licytacji, nieruchomość stała się własnością powódki. 24 czerwca 2016 r. Sąd Rejonowy udzielił na jej rzecz przybicia nieruchomości. Po wpłaceniu przez nią ceny 24 sierpnia 2016 r. przysądził jej własność za ponad 24 tys. zł.

 

Postanowienie to stało się prawomocne 28 grudnia 2016 r., gdyż dłużnik wniósł zażalenie. Wniosek o ujawnienie powódki w księdze wieczystej jako właścicielki nieruchomości złożono 24 marca 2017 r., a wpis nastąpił 26 maja 2017 r.

 

W międzyczasie, w przeddzień uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu, 27 grudnia 2016 r. pozwany (wierzyciel dłużnika) złożył wniosek z żądaniem wpisu do KW hipoteki przymusowej o wartości 50 tys. zł na podstawie nakazu zapłaty z 22 listopada 2016 r. przeciw dłużnikowi przez Sąd Rejonowy. Wpis hipoteki dokonano 25 stycznia 2017 r., gdy nieruchomość była już własnością powódki.

 

3 grudnia 2020 r. powódka wniosła do Sądu Rejonowego powództwo przeciwko pozwanemu, oparte na art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Żądała wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości, którą nabyła. Twierdziła, że hipoteka została wpisana, gdy nieruchomość stała się już jej własnością.

 

Sąd Rejonowy 21 lutego 2021 r. uzgodnił treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i wykreślił wpis hipoteki. Sąd ustalił, że dokonanie wpisu (a nie samo złożenie wniosku) nastąpiło 27 grudnia 2016 r., a więc przed uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności. Uznał zatem, że zgodnie z art. 1000 kpc z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasły wszystkie prawa obciążające nieruchomość, w tym hipoteka.

 

Pozwany odwołał się. Sąd Okręgowy zmienił wyrok Sądu Rejonowego. Oddalił powództwo przeciwko pozwanemu. Rozstrzygnięcie oparł na odmiennych ustaleniach faktycznych co do momentu wpisu hipoteki.

 

Wskazał, że hipoteka została wpisana do księgi wieczystej 25 stycznia 2017 r., natomiast 27 grudnia 2016 r. złożono jedynie wniosek o wpis. Wskazał, że nabycie własności nieruchomości w drodze egzekucji sądowej jest nabyciem pierwotnym, ze skutkiem – co do zasady (art. 1000 § 1 kpc) – wygaśnięcia wszelkich praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości.

W tej sprawie nastąpiło to 28 grudnia 2016 r.

 

Jednak konsekwencje te nie mogą odnosić się do praw i skutków ujawnienia praw, które w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności jeszcze nie powstały ani nie zostały ujawnione. SO uznał, że skoro w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności hipoteka przymusowa na rzecz wierzyciela (pozwanego w niniejszej sprawie) nie była wpisana, to podstawą wykreślenia tej hipoteki z KW nie może być postanowienie o przysądzeniu własności z 24 sierpnia 2016 r., na które powołuje się powódka.

Hipoteka na rzecz pozwanego nie była objęta skutkiem przewidzianym przez art. 1000 § 1 i art. 1003 § 2 kpc, nawet jeżeli wniosek o jej wpis został złożony przed uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności.

 

W ocenie sądów ustalenia co do daty uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności oraz daty wpisu hipoteki miały kluczowe znaczenie dla określenia, czy hipoteka ta mogła wygasnąć na podstawie art. 1000 § 1 kpc. Jednak powódka powoływała się na okoliczność, że wpis hipoteki nastąpił w czasie, gdy była już właścicielką.

 

Sądy obu instancji koncentrowały się na skutkach prawomocności przysądzenia dla praw osób trzecich, które obciążają nieruchomość, a przysługujące pozwanemu uprawnienia oceniały przez pryzmat art. 1000 § 1 kpc.

 

Ani sąd pierwszej, ani drugiej instancji nie rozważały, jaki skutek odnosi uprawomocnienie się przysądzenia (równoznaczne z podnoszoną przez powódkę zmianą właściciela) dla możliwości:


1) obciążenia hipoteką nieruchomości, która nie jest już własnością dłużnika,

2) żądania wykreślenia hipoteki wpisanej po zmianie właściciela na podstawie art. 10 u.k.w.h.

 

Sądy rozważały zatem skutki, jakie wywołuje prawomocność przysądzenia dla wygaśnięcia hipoteki, natomiast pominęły, czy postanowienie to wpływa na samą możliwość obciążenia nieruchomości (powstania hipoteki).

 

W ocenie RPO, w stanie faktycznym sprawy wierzyciel dłużnika (pozwany w tej sprawie) nie mógł skutecznie obciążyć nieruchomości hipoteką po przejściu jej własności na osobę trzecią.

 

Artykuł 109 § 1 u.k.w.h., regulujący instytucję hipoteki przymusowej, stanowi, że wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. O ile regulujący hipotekę w ogólności art. 65 u.k.w.h. nie określa, kto jest właścicielem obciążanej nieruchomości, o tyle w świetle art. 109 § 1 u.k.w.h. jest zasadą, że hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona wyłącznie na nieruchomości stanowiącej własność dłużnika.

 

 

Jednocześnie konieczne jest uwzględnienie treści art. 29 u.k.w.h., który wprowadza moc wsteczną wpisu: kluczowa jest więc odpowiedź na pytanie, czy – ze względu na moc wsteczną wpisu – możliwe jest ujawnienie w księdze wieczystej hipoteki przymusowej po sprzedaży (w tym: licytacyjnej) nieruchomości, jeśli wniosek o wpis hipoteki wpłynął jeszcze przed sprzedażą (przejściem własności).

 

Zdaniem RPO, możliwe jest dokonanie takiego wpisu – w postępowaniu wieczystoksięgowym. Jednak nie przesądza to o materialnoprawnej prawidłowości wpisu: z uwagi na inne okoliczności prawne, takie jak rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, osoba dotknięta obciążeniem może – w postępowaniu wytoczonym na podstawie art. 10 u.k.w.h. – żądać jego usunięcia.

 

Sąd Najwyższy rozstrzygnął w uchwale z 16 grudnia 2009 r., (sygn. III CZP 80/09), której nadano moc zasady prawnej, że sąd rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej związany jest stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku i kolejnością jego wpływu. Zwrócił uwagę m.in. na to, że gwarantowana przez instytucję ksiąg wieczystych ochrona pewności i bezpieczeństwa obrotu byłaby złudna, gdyby oddalenie wniosku o wpis ze względu na przewłaszczenie nieruchomości na osobę trzecią miało sankcjonować nieuczciwą praktykę polegającą na zbywaniu nieruchomości przez dłużnika przed konstytutywnym wpisem hipoteki zabezpieczającej wierzytelność.

 

Zachowanie kolejności rozpoznania wniosków o wpis spełnia funkcję zabezpieczającą wierzyciela przed pozbyciem się majątku przez dłużnika dokonanym pomiędzy ustanowieniem hipoteki a jej wpisaniem do księgi wieczystej, a tym samym chroni wierzyciela przed czynnościami dłużnika, zmierzającymi do usunięcia majątku spod egzekucji. A zatem Sąd rozpoznający wniosek o wpis do księgi wieczystej powinien uwzględniać stan prawny z chwili złożenia wniosku, a nie z chwili orzekania.

 

W tym kontekście, nie budzi wątpliwości możliwość wpisania hipoteki na rzecz pozwanego do księgi wieczystej. W dacie złożenia wniosku o wpis hipoteki przymusowej nieruchomość ta pozostawała własnością dłużnika, przeciwko któremu został wystawiony tytuł wykonawczy. Zmiana właściciela nieruchomości nastąpiła dzień później, wraz z uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz powódki. Sąd Rejonowy zobowiązany był uwzględnić stan prawny nieruchomości z chwili złożenia wniosku, a nie z daty wpisu hipoteki.

 

Nie oznacza to jednak, że powódka nie może kwestionować tego wpisu w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, przewidzianym przez art. 10 u.k.w.h. Służy ono m. in. temu, aby usunąć z księgi wieczystej wpisy niezgodne z prawem materialnym. SN wskazał, że dokonanie prawomocnego wpisu hipoteki w księdze wieczystej nie jest przeszkodą do weryfikacji prawidłowości tego wpisu w ramach powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (wyrok z dnia 26 czerwca 2013 r., sygn. akt V CSK 347/12).

 

Sytuacja stron procesu

Żadna ze stron procesu nie jest chroniona rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż żadna z nich nie nabyła swojego prawa rzeczowego na podstawie czynności prawnej. Powódka nabyła nieruchomość na licytacji publicznej, natomiast pozwany stał się uprawnionym na podstawie orzeczenia (wpisu) sądu o hipotece przymusowej.

 

Przyjmując nawet, że hipoteka przymusowa powstaje na podstawie czynności prawnej, gdyż do jej powstania konieczna jest inicjatywa wierzyciela, który składa w tej sprawie jednostronne oświadczenie – to w żaden sposób nie można przypisać pozwanemu dobrej wiary. Od 1 sierpnia 2014 r. w księdze wieczystej ujawniona była wzmianka o toczącej się egzekucji sądowej, a pozwany z łatwością mógł to ustalić, i dołączyć się do postępowania egzekucyjnego razem z innymi wierzycielami. Powinien też liczyć się z tym, że w trakcie postępowania egzekucyjnego dojdzie do zmiany właściciela nieruchomości.

 

Natomiast sytuacja powódki była skrajnie odmienna. Nabywała ona nieruchomość na licytacji publicznej, w dobrej wierze, nie mogła przypuszczać, że nabywa ją wraz z obciążeniami. W dacie przysądzenia własności nieruchomości dział IV księgi nie zawierał żadnych wpisów, które mogłyby świadczyć o obciążeniu nieruchomości. Można zasadnie przypuszczać, że gdyby powódka wiedziała o obciążeniu nieruchomości hipoteką w wysokości przewyższającej dwukrotnie cenę nabycia nieruchomości, nie zdecydowałaby się na jej zakup.

 

Działała ona w zaufaniu do organu państwa, zasądzającego na jej rzecz prawo w stanie wolnym od obciążeń oraz w zaufaniu do przepisów kodeksu postępowania cywilnego, które regulowały tryb i zakres nabycia prawa. Działała także w zaufaniu do treści księgi wieczystej, która do upływu terminu na wniesienie zażalenia na postanowienie o przysądzeniu nie zawierała żadnych wpisów świadczących o obciążeniu prawa własności.

 

Zaufanie do państwa to podstawa rękojmi wiary ksiąg wieczystych

To właśnie zaufanie do państwa i prowadzonych przez państwo rejestrów jest aksjologiczną podstawą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

 

Zasada rękojmi jest – obok domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych – jedną z fundamentalnych zasad prawa wieczystoksięgowego. Przyjęto je dla zapewnienia bezpieczeństwa obrotu oraz zagwarantowania ochrony osobom trzecim działającym w dobrej wierze.

 

Te same wartości – zapewnienie pewności obrotu i potrzeba ochrony osób, które nabywają rzecz w trakcie postępowania egzekucyjnego – legły u podstaw ukształtowania charakteru prawnego nabycia licytacyjnego nieruchomości.

 

Ustawodawca w szczególny sposób chroni osobę nabywającą nieruchomość na licytacji – zasadniczo jest to nabycie własności w sposób pierwotny, wolny od obciążeń, za wyjątkiem tych wskazanych precyzyjnie w art. 1000 § 2 – 1002 kpc.

 

Z wszystkich tych względów, a także z uwagi na konieczność poszanowania zasad konstytucyjnych, nabywcy nieruchomości w trakcie postępowania egzekucyjnego powinna służyć ochrona analogiczna do tej, z jakiej korzysta – działający w dobrej wierze – nabywca nieruchomości dokonujący czynności prawnej z osobą ujawnioną w księdze wieczystej.

 

RPO zwraca uwagę, że w niniejszej sprawie nie była również aktualna potrzeba sankcjonowania nieuczciwej praktyki, polegającej na zbywaniu nieruchomości przez dłużnika przed konstytutywnym wpisem hipoteki zabezpieczającej wierzytelność. Sprzedaż licytacyjna dokonywana jest w zasadzie zawsze wbrew woli dłużnika, i przy dobrej wierze nabywcy licytacyjnego. Nie sposób porównać tej sytuacji do działań dłużnika w sposób nieuczciwy pozbywającego się majątku z pokrzywdzeniem wierzycieli. Trudno o bardziej oficjalną i usankcjonowaną prawnie sprzedaż, niż ta dokonywana przez sąd w trakcie publicznej licytacji.

 

Działanie pozwanego to obejście zasad kosztem praw nabywcy

Istotnym argumentem, który wskazuje na niezgodność z prawem rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego, jest naruszenie norm dotyczących pozycji wierzycieli w postępowaniu egzekucyjnym. Jest zasadą, że kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości jest dzielona pomiędzy wierzycielami - wierzytelności hipoteczne zaspokajane są w kolejności piątej, m. in. przed wierzycielami prowadzącymi egzekucję.

Sytuację pozwanego określa również art. 930 § 3 kpc, zgodnie z którym w razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.

 

Na tle sprawy egzekucyjnej prowadzonej przeciwko dłużnikowi wysokość należności przysługującej wierzycielowi egzekwującemu była tak znaczna, że zapewne niweczyła możliwość uzyskania przez pozwanego zaspokojenia swoich roszczeń. W tej sprawie działanie wierzyciela (pozwanego) stanowiło obejście przyjętych w kodeksie zasad. Nastąpiło to kosztem praw majątkowych nabywcy nieruchomości, co nie jest zgodne z regułami zaspokajania wierzycieli w postępowaniu egzekucyjnym.

 

W efekcie, poprzez oddalenie powództwa Sąd Okręgowy rażąco naruszył art. 109 u.k.w.h., w świetle którego hipoteka powinna obciążać nieruchomość dłużnika. Niewłaściwa wykładnia tego przepisu doprowadziła Sąd do wniosku, że nieruchomość nabyta w postępowaniu egzekucyjnym przez powódkę mogła zostać obciążona hipoteką przymusową na rzecz pozwanego, pomimo faktu, że pozwany nie dysponował tytułem wykonawczym przeciwko powódce.

 

Zaskarżony wyrok narusza zasadę zaufania do państwa i ingeruje w prawa majątkowe powódki

W ocenie Rzecznika, w sposób kwalifikowany została naruszona zasada zaufania do państwa i stanowionego przez państwo prawa. Jest to jedna z zasad wywodzonych z art. 2 Konstytucji RP.

W najnowszym orzecznictwie Sąd Najwyższy wiąże zasadę zaufania z bezpieczeństwem prawnym jednostki, które traktuje jako gwarancję ochrony wolności człowieka.

Wyrok Sądu Okręgowego narusza zasadę zaufania w stosunku do powódki na kilku poziomach: działała ona zgodnie z zasadami przewidzianymi przez kpc, uiściła całą kwotę tytułem nabycia własności w oparciu o prawomocne postanowienie o przybiciu i wezwanie Sądu do uiszczenia ceny.

 

Można założyć, że na jej decyzji zaważyły zarówno cechy nieruchomości ujawnione w opisie i oszacowaniu, przedstawione przez komornika po wywołaniu licytacji - ujawniające obciążenia nieruchomości - jak i treść księgi wieczystej.

 

Okazało się, że nie mogła zaufać ani przepisom kodeksu, określającym skutki licytacji, przybicia i przysądzenia, ani treści księgi. Wpadła w pułapkę proceduralną polegającą na tym, że obciążenie nieruchomości nastąpiło w momencie, gdy uiściła już cenę nabycia i upłynął termin do wniesienia zażalenia na przysądzenie, a skutki prawne tych czynności stały się nieodwracalne.

Co istotne, nie miała ona żadnego wpływu na termin uprawomocnienia się orzeczenia, zaskarżonego z inicjatywy dłużnika. Działająca zgodnie z zasadami prawa i dobrej wiary powódka została zaskoczona obciążeniem – tak znacznym, że niweczy ono ekonomiczny sens zakupu nieruchomości.

 

Właśnie z tego względu – czyli podważenia sensu ekonomicznego nabycia nieruchomości przez powódkę – wyrok Sądu Okręgowego narusza zasadę ochrony praw majątkowych, wywodzoną z art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP. Hipoteka przymusowa, której istnienie zaakceptował Sąd Okręgowy, stanowi bardzo poważną ingerencję w prawa majątkowe powódki.

 

Konkurencja ekspektatyw - nabycia prawa własności i nabycia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci hipoteki

Należy rozważyć, jakiego rodzaju prawem majątkowym dysponowała powódka w dacie złożenia wniosku o wpis hipoteki, czyli w momencie, który Sąd Okręgowy uznał za kluczowy dla rozstrzygnięcia kolizji interesów majątkowych powódki z interesami wierzyciela hipotecznego. Nie dysponowała ona jeszcze własnością nieruchomości, jednak jej sytuacja podlegała ochronie prawnej.

 

RPO określa jej sytuację jako ekspektatywę nabycia prawa własności, maksymalnie ukształtowaną, czyli sytuację prawną, w której spełnione zostały wszystkie zasadnicze przesłanki ustawowe nabycia prawa pod rządami danej ustawy.

 

Także osoba, która złożyła wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej, dysponuje określoną ekspektatywą nabycia prawa majątkowego. Tak właśnie określono sytuację osoby oczekującej – po złożeniu wniosku – na wpis hipoteki.

 

Czyli w niniejszej sprawie mamy do czynienia z konkurencją dwóch ekspektatyw, która zaistniała w momencie złożenia wniosku o wpis hipoteki: ekspektatywą nabycia prawa własności, wynikającą z postanowienia o przysądzeniu, oraz z ekspektatywą nabycia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci hipoteki. W ocenie RPO, oba te prawa podlegają ochronie, jednak zakres tej ochrony powinien być zróżnicowany.

 

Ekspektatywa nabycia prawa własności w postaci wolnej od obciążeń, zapewniana przez nabycie prawa na licytacji sądowej, a następnie samo prawo własności, uzyskane po uprawomocnieniu się przysądzenia, powinny mieć priorytet względem ekspektatywy ograniczonego prawa rzeczowego w postaci hipoteki.

 

Po pierwsze, nie budzi wątpliwości, że prawo własności jest prawem korzystającym z najszerszej ochrony. Po drugie, ekspektatywa nabycia hipoteki zasadniczo powinna być realizowana wobec dłużnika, co wynika z konstrukcji przyjętej w art. 109 u.k.w.h., a nie kosztem licytacyjnego nabywcy nieruchomości. Po trzecie, wierzyciel powinien realizować swoje roszczenia majątkowe w postępowaniu egzekucyjnym w formie przewidzianej przez art. 1036 kpc; hipoteka ustanowiona na de facto sprzedanej nieruchomości stanowi obejście przepisów o egzekucji cywilnej.

 

Sąd Okręgowy przez wydanie zaskarżonego orzeczenia naruszył hierarchię ochrony konstytucyjnie chronionych praw majątkowych, co powoduje kwalifikowaną wadę orzeczenia.

 

 

Zdaniem Rzecznika, wniesienie skargi nadzwyczajnej i uchylenie zaskarżonego wyroku przez Sąd Najwyższy jest konieczne dla zapewnienia zgodności z zasadą demokratycznego państwa prawnego urzeczywistniającego zasady sprawiedliwości społecznej.

 

Poszanowanie zasady zaufania i zasady sprawiedliwości społecznej zapewni takie orzeczenie, które udzieli ochrony powódce działającej w dobrej wierze i w zaufaniu do treści ksiąg wieczystych. Natomiast trudno jest udzielić ochrony pozwanemu, który znając treść księgi wieczystej i wzmiankę o egzekucji – bądź z łatwością mogąc je poznać – zdecydował się na obejście przepisów dotyczących zaspokajania wierzycieli w postępowaniu egzekucyjnym, nawet nie próbując zaspokoić swojej należności z majątku swojego dłużnika osobistego.

A wierzytelność pozwanego, stwierdzona tytułem wykonawczym, nie wygaśnie na skutek uwzględnienia skargi nadzwyczajnej.

 

 

 

LS

RPO

foto: Pixabay

 

 

 

 

miszmasz-menu-module

NA SKRÓTY