Powódka w dobrej wierze nabyła nieruchomość na licytacji publicznej w wyniku postępowania egzekucyjnego. Zanim postanowienie stało się prawomocne, jeden z wierzycieli dłużnika wniósł o obciążenie nieruchomości hipoteką przymusową

W skrócie

Wpisu dokonano, gdy nieruchomość była już własnością powódki. Powódka wniosła o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, ale sąd okręgowy oddalił powództwo.

Rzecznik Praw Obywatelskich skierował skargę nadzwyczajną do Sądu Najwyższego. 13 marca 2025 r. Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i zwrócił sprawę sądowi okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Uznał, że wyrok naruszył zasadę zaufania obywatela do państwa oraz związaną z nią zasadę bezpieczeństwa prawnego jednostki.

Historia sprawy

Nieruchomość była własnością dłużnika, wobec którego toczyło się postępowanie egzekucyjne z wniosku wierzyciela – banku. Był on też dłużnikiem pozwanego w tej sprawie.

W wyniku postępowania egzekucyjnego, po licytacji, nieruchomość stała się własnością powódki. 24 czerwca 2016 r. Sąd Rejonowy udzielił na jej rzecz przybicia nieruchomości. Po wpłaceniu przez nią ceny 24 sierpnia 2016 r. przysądził jej własność za ponad 24 tys. zł.

Postanowienie to stało się prawomocne 28 grudnia 2016 r., gdyż dłużnik wniósł zażalenie. Wniosek o ujawnienie powódki w księdze wieczystej jako właścicielki nieruchomości złożono 24 marca 2017 r., a wpis nastąpił 26 maja 2017 r.

W międzyczasie, w przeddzień uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu, 27 grudnia 2016 r. pozwany złożył wniosek z żądaniem wpisu do KW hipoteki przymusowej o wartości 50 tys. zł na podstawie nakazu zapłaty z 22 listopada 2016 r. przeciw dłużnikowi przez sąd rejonowy. Wpis hipoteki dokonano 25 stycznia 2017 r., gdy nieruchomość była już własnością powódki.

3 grudnia 2020 r. powódka wniosła do sądu rejonowego powództwo przeciwko pozwanemu, oparte na art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Żądała wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości, którą nabyła. Twierdziła, że hipoteka została wpisana, gdy nieruchomość stała się już jej własnością.

Sąd rejonowy 21 lutego 2021 r. uzgodnił treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i wykreślił wpis hipoteki. Sąd ustalił, że dokonanie wpisu (a nie samo złożenie wniosku) nastąpiło 27 grudnia 2016 r., a więc przed uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności. Uznał zatem, że zgodnie z art. 1000 kpc z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasły wszystkie prawa obciążające nieruchomość, w tym hipoteka.

Zaskarżony wyrok

Pozwany odwołał się. Sąd okręgowy zmienił wyrok Sądu Rejonowego. Oddalił powództwo przeciwko pozwanemu. Rozstrzygnięcie oparł na odmiennych ustaleniach faktycznych co do momentu wpisu hipoteki.

Wskazał, że hipoteka została wpisana do księgi wieczystej 25 stycznia 2017 r., natomiast 27 grudnia 2016 r. złożono jedynie wniosek o wpis. Wskazał, że nabycie własności nieruchomości w drodze egzekucji sądowej jest nabyciem pierwotnym, ze skutkiem – co do zasady (art. 1000 § 1 kpc) – wygaśnięcia wszelkich praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości. W tej sprawie nastąpiło to 28 grudnia 2016 r.

Jednak konsekwencje te nie mogą odnosić się do praw i skutków ujawnienia praw, które w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności jeszcze nie powstały ani nie zostały ujawnione. SO uznał, że skoro w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności hipoteka przymusowa na rzecz wierzyciela (pozwanego w niniejszej sprawie) nie była wpisana, to podstawą wykreślenia tej hipoteki z KW nie może być postanowienie o przysądzeniu własności z 24 sierpnia 2016 r., na które powołuje się powódka.

Hipoteka na rzecz pozwanego nie była objęta skutkiem przewidzianym przez art. 1000 § 1 i art. 1003 § 2 kpc, nawet jeżeli wniosek o jej wpis został złożony przed uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności.

Najważniejsze motywy rozstrzygnięcia SN

(...) Nabycie przez powódkę własności nieruchomości w drodze nabycia licytacyjnego korzysta ze wzmożonej ochrony prawnej przed działaniami innego podmiotu, który również nabywa ograniczone prawo rzeczowe (hipotekę). W uznaniu SN prawo to nie należy do tej samej kategorii, co prawo pozwanego i chronione jest w wyższym stopniu, niż to ostatnie. Ocena ta wynika z przekonania, że nie jest dopuszczalne w świetle art. 64 Konstytucji, aby powódka, decydując się na nabycie nieruchomości we wskazany sposób i dopełniając przy tym wszystkich prawem przepisanych formalności, łącznie z uiszczeniem ceny zakupu, nabyła własność, która może doznać ograniczenia przez prawo innego podmiotu, zwłaszcza, że prawo to kryje w sobie możliwości wykorzystania w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem.

Zdaniem SN nie znajduje natomiast uzasadnienia podnoszony przez skarżącego w ramach pierwszej przesłanki szczegółowej zarzut naruszenia zasad i praw określonych w Konstytucji RP, tj. zasady zaufania do państwa wynikającej z art. 2 Konstytucji RP. W pierwszej kolejności Sąd Najwyższy zwraca uwagę, że zarzut naruszenia zasad wywodzonych ze wskazanej regulacji z natury rzeczy mieści się w przedmiotowych granicach przesłanki ogólnej i nie może być łączony z przesłankami szczegółowymi. Taki sposób jego ujęcia należy uznać za niedopuszczalny.

Mając na uwadze powyższe, wypada zauważyć, że ustawodawca konstruując przepisy dotyczące skargi nadzwyczajnej rozdzielił przesłankę ogólną skargi nadzwyczajnej od jej przesłanek szczegółowych, w tym określonej w art. 89 § 1 pkt 1 u.SN. Z tego też względu nie da się przyjąć, że naruszenie zasady demokratycznego państwa prawnego urzeczywistniającego zasady sprawiedliwości społecznej, o których mowa art. 89 § 1 in principio u.SN, może jednocześnie stanowić naruszenie zasad, wolności i praw człowieka i obywatela wskazanych w art. 89 § 1 pkt 1 u.SN. W istocie rzeczy bowiem są to dwie niezależne podstawy skargi nadzwyczajnej.

Powyższe uwagi skłaniają do wniosku, że w ramach art. 89 § 1 pkt 1 u.SN trudno szukać naruszenia zasad takich, jak „zasada zaufania do państwa”. W rezultacie SN uznaje zarzut skarżącego w tej części za wadliwy.

Co do oceny drugiej przesłanki szczegółowej skargi nadzwyczajnej, którą RPO wiąże z rażącym naruszeniem prawa materialnego, tj. art. 109 u.k.w.h. „poprzez jego niewłaściwą wykładnię, co skutkowało zaakceptowaniem hipoteki na nieruchomości osoby niebędącej dłużnikiem”, SN uznaje, że zarzut jest niezasadny. Należy w tym miejscu przypomnieć, że według orzecznictwa Sądu Najwyższego do rażącego naruszenia prawa dochodzi wówczas, gdy rozstrzygnięcie sprawy nastąpiło w sposób oczywisty i bezsprzeczny, wbrew treści normy prawnej, której wykładnia jednoznacznie pozwala przyjąć określony sposób rozwiązania sprawy, nie dając podstaw do zaakceptowania innych alternatywnych stanowisk.(...,)

Z kwestionowanego przez skarżącego art. 109 u.k.w.h. wynika, że wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa) (ust. 1), a także, że jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych (ust. 2).

Tak ukształtowana regulacja chroni wierzyciela hipotecznego, który ma prawo złożyć wniosek o wpis hipoteki na nieruchomości dłużnika, jeśli czyni to w chwili, gdy dłużnik jest jej właścicielem. Z punktu widzenia brzmienia tego przepisu, ale też z uwagi na treść art. 67 u.k.w.h, głoszącego, że do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej, nie ma znaczenia, co z daną nieruchomością dzieje się później, np. - tak jak ma to miejsce w stanie faktycznym niniejszej sprawy - staje się ona na mocy prawomocnego przysądzenia własnością innej osoby.

Stanowisko takie prezentuje w swoim wcześniejszym orzecznictwie SN. Wskazuje on mianowicie, że przeniesienie prawa własności nieruchomości i dokonanie w księdze wieczystej wpisu na rzecz nabywcy nie stanowi przeszkody do wpisu hipoteki przymusowej na podstawie złożonego wcześniej wniosku o jej wpis (zob. uchwała Sądu Najwyższego z 29 kwietnia 2008 r., III CZP 17/08; postanowienie Sądu Najwyższego z 13 marca 2009 r., II CSK 532/08), podkreślając zarazem w innym rozstrzygnięciu, że wniosek o wpis hipoteki przymusowej nie może być uwzględniony, gdy dłużnik przed złożeniem wniosku o wpis hipoteki utracił już prawo własności nieruchomości (zob. uchwała Sądu Najwyższego z 30 maja 1994 r., III CZP 72/94).

Mając na uwadze powyższe w kontekście realiów niniejszej sprawy, SN zwraca uwagę, że zarówno z uzasadnienia zaskarżonego wyroku, jak i z obszernych wywodów skarżącego wynika, że postanowienie o przysądzeniu własności uprawomocniło się 28 grudnia 2016 r., pozwany wniosek o wpis hipoteki przymusowej złożył 27 grudnia 2016 r., hipoteka zaś wpisana została 25 stycznia 2017 r. Oznacza to, że w dacie złożenia wniosku o wpis hipoteki przez pozwanego nieruchomość stanowiła własność dłużnika pozwanego. Tym samym nie można uznać, że doszło do rażącego naruszenia prawa.

Do oceny SN pozostaje jeszcze ostatnia kwestia, tj. ziszczenie się przesłanki funkcjonalnej. Przeprowadzając analizę w tym zakresie, czyli badając konieczność zapewnienia zgodności prawomocnych orzeczeń z zasadą wynikającą z art. 2 Konstytucji RP, należy dokonać ważenia konstytucyjnych wartości. Za takim działam przemawia charakter zasady ujętej w art. 2 Konstytucji, której zachowanie jest oceniane nie tyle w dychotomicznych kategoriach naruszenia bądź nienaruszenia, co przez ocenę stopnia jej urzeczywistnienia w optymalizacyjnej konfrontacji z innymi zasadami.

Biorąc po uwagę specyfikę kontroli nadzwyczajnej, celem ostatniego jej etapu jest wykazanie, że natura i rozmiar nieprawidłowości popełnionych przy wydawaniu zaskarżonego orzeczenia usprawiedliwia odstąpienie od - wynikającej skądinąd również z zasady państwa prawnego - ochrony przynależnej powadze rzeczy osądzonej poprzez zmianę lub uchylenie zaskarżonego wyroku.

Co do zasady, art. 2 Konstytucji RP stoi na straży ostateczności i trwałości prawomocnych orzeczeń sądów powszechnych, jednak niekiedy natura i ciężar popełnionych uchybień może nakazywać danie pierwszeństwa względom wynikającym z konieczności ochrony innych praw i wolności konstytucyjnych. W sprawie podlegającej rozpoznaniu ważeniem objęta jest z jednej strony zasada stabilności prawomocnych orzeczeń sądowych, z drugiej zaś zasada zaufania obywatela do państwa. SN musi więc dokonać wyboru, która z nich w obliczu ustalonych okoliczności zasługuje na potraktowanie w sposób priorytetowy.

Zdaniem SN w rozpoznawanej sprawie doszło do wydania wyroku naruszającego zasadę zaufania obywatela do państwa oraz związanej z nią zasady bezpieczeństwa prawnego jednostki. Wyrok ów bowiem stwierdził, że powódka nabywając nieruchomość na licytacji (komorniczej), gdzie jest ono traktowane jako nabycie pierwotne i dopełniając wszystkich formalności, łącznie z wniesieniem ceny zakupu, nie może działać w zaufaniu do prawa, gdyż art. 1003 §2 k.p.c. nie chroni jej przed sytuacją ustanowienia hipoteki przymusowej, o którą wniosek został złożony przed uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności, mimo, że wpis hipoteki pojawia się już po jego uprawomocnieniu, czym naruszył zasadę własności.

W ocenie SN, z powyższych względów zaktualizowały się przesłanki, o których mowa w art. 89 § 1 pkt 1 u.SN, tj. zaskarżone orzeczenie narusza zasady lub wolności i prawa człowieka (art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP), a eliminacja wadliwego wyroku z 18 listopada 2021 r. konieczna jest dla zapewnienia zgodności z zasadą demokratycznego państwa prawnego urzeczywistniającego zasady sprawiedliwości społecznej, co przesądziło o uznaniu skargi za zasadną. (...)

Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy Sąd, uznając, że naruszono prawo powódki do własności i jego ochrony, rozpozna sprawę posiłkując się postanowieniami Konstytucji statuującymi zasadę prawa własności i wynikającej z niej ochrony, relewantnymi przepisami prawa materialnego i procesowego oraz zaleceniami SN wyrażonymi powyżej.

LS

RPO

foto: Pixabay