Postanowieniem z 27 marca 2025 r. Sąd Najwyższy uwzględnił skargę kasacyjną wniesioną przez uczestniczkę w sprawie z wniosku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością o wpis w księdze wieczystej. Przedmiotem postępowania było wykreślenie hipoteki łącznej z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wnioskodawczyni

Nieruchomość ta powstała wskutek dwukrotnego wydzielania etapami, na przestrzeni lat, nowych nieruchomości z gruntu należącego wcześniej – zgodnie ze stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej – do osób fizycznych.

Osoby te w 1998 r. ustanowiły na rzecz skarżącej hipotekę na zabezpieczenie wierzytelności wynikającej z umowy kredytu. Wskutek wydzielania kolejnych nieruchomości następowało przenoszenie wpisu tej hipoteki do ksiąg wieczystych zakładanych dla nowopowstałych nieruchomości.

W 2019 r. została wydana ostateczna decyzja komunalizacyjna stwierdzająca, że z dniem 27 maja 1990 r., z mocy prawa, nastąpiło nabycie przez bliżej określone gminy własności gruntu, z którego wydzielano kolejno nieruchomości.

Oznaczało to, że umowa o ustanowienie hipoteki została zawarta przez osoby fizyczne, które nie były właścicielami gruntu. Powstało w związku z tym zagadnienie, czy w świetle złożonych okoliczności sprawy rozstrzygnięcie o wykreśleniu wpisu powinno nastąpić zgodnie z wnioskiem właścicielki w postępowaniu wieczystoksięgowym, mimo że cechuje się ono ograniczoną kognicją sądu, czy – przeciwnie – kwestia istnienia hipoteki powinna być przedmiotem badania w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.), a podstawą wykreślenia tego ograniczonego prawa rzeczowego powinien być ewentualnie dopiero zapadły w takiej sprawie wyrok sądu.

Analogiczna sytuacja była już wcześniej kilkukrotnie przedmiotem różnie motywowanej oceny Sądu Najwyższego.

Na tle takiego stanu faktycznego sprawy, bliżej opisanego w uzasadnieniu postanowienia, Sąd Najwyższy dokonał wykładni § 93 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.

W uzasadnieniu orzeczenia podkreślono, że choć w postępowaniu wieczystoksięgowym nie jest wykluczone dokonywanie wpisów, które powodują korektę stanu księgowego i prowadzą w istocie do jego uzgodnienia ze stanem prawnym, to – z uwagi na ograniczenia w zakresie kognicji sądu wieczystoksięgowego – nie w każdym wypadku jest to możliwe.

W przypadkach takich jak niniejszy, cechujący się złożonym stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, właściwą drogą do dokonania ewentualnej korekty wpisu jest powództwo z art. 10 u.k.w.h.

Skoro bowiem ostatecznie okazało się, że osoby ustanawiające hipotekę nie były właścicielami gruntu, to sprawa wymaga dokonania ocen w kwestiach takich jak to, czy uczestniczka nabyła hipotekę wskutek działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 i art. 6 u.k.w.h.).

LS

Sąd Najwyższy

foto: Pixabay