Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) skupia 25 regionalnych stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych, reprezentując blisko 4 tysiące członków

Federacja reprezentuje interesy środowiska w relacjach z instytucjami publicznymi oraz działa na rzecz rozwiązań legislacyjnych i stosowania zasad etycznych służących ułatwianiu i przejrzystości obrotu nieruchomościami.

Dr hab. inż. Marek Walacik, przewodniczący Komisji Arbitrażowej PFSRM:

Ocena operatów szacunkowych jest istotnym elementem systemu zapewniania jakości usług świadczonych przez rzeczoznawców majątkowych. Ze względu na znaczenie operatów w postępowaniach sądowych, administracyjnych, egzekucyjnych i gospodarczych zagadnienie to wywołuje wiele emocji, dlatego wymaga precyzyjnego przedstawienia zasad wynikających z przepisów prawa.

Odnosząc się wprost do sformułowanych przez Pana pytań:

1. Czy ocena dokonana przez Komisję Arbitrażową PFSRM może zostać poddana ocenie innych rzeczoznawców?

– Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami formalnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, która powołuje co najmniej dwuosobowy zespół oceniający.

Pojedynczy rzeczoznawca majątkowy ani grupa rzeczoznawców działających poza strukturą organizacji zawodowej mogą przedstawić własne stanowisko lub analizę, jednak nie będzie ona miała charakteru oceny sporządzonej w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przedmiotem oceny przewidzianej w art. 157 ustawy jest operat szacunkowy, a nie Opinia wydana przez Komisję Arbitrażową. Opinia Komisji nie jest operatem szacunkowym, dlatego nie podlega odrębnej „ocenie prawidłowości” w tym samym trybie. Nie oznacza to jednak, że wyłącznie PFSRM jest uprawniona do oceniania operatów. Komisje arbitrażowe lub opiniujące działają również przy regionalnych stowarzyszeniach rzeczoznawców majątkowych – zarówno zrzeszonych w PFSRM, jak i pozostających poza Federacją – o ile dane stowarzyszenie spełnia ustawowe przesłanki uznania go za organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Inna uprawniona organizacja zawodowa może zatem przeprowadzić własną ocenę tego samego operatu. Nie będzie to jednak kontrola instancyjna Opinii PFSRM, lecz odrębna ocena pierwotnego operatu szacunkowego, przeprowadzona na podstawie własnego zlecenia i zgodnie z regulacjami obowiązującymi w tej organizacji.

2. Czy ocena Komisji Arbitrażowej PFSRM jest ostateczna?

– Opinia Komisji Arbitrażowej PFSRM jest ostatecznym wynikiem konkretnego postępowania prowadzonego przez Komisję, nie jest jednak decyzją administracyjną ani orzeczeniem sądu. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje administracyjnego trybu odwoławczego od takiej Opinii.

Procedura obowiązująca w PFSRM zapewnia jednak autorowi ocenianego operatu możliwość czynnego udziału w postępowaniu. Autor jest zawiadamiany o jego wszczęciu, może przedstawić wyjaśnienia, a następnie zgłosić merytorycznie uzasadnione uwagi do projektu Opinii. Uwagi te podlegają rozpatrzeniu przez Kolegium Arbitrażowe. Dopiero po zakończeniu tej procedury sporządzana jest ostateczna Opinia.

Opinia Komisji Arbitrażowej nie jest natomiast bezwzględnie wiążąca dla sądu, organu administracji publicznej ani innego podmiotu prowadzącego postępowanie. Jej znaczenie dowodowe ocenia podmiot, na potrzeby którego została sporządzona lub któremu została przedłożona, z uwzględnieniem całokształtu materiału dowodowego.

Należy również podkreślić, że Komisja Arbitrażowa PFSRM nie jest Komisją Odpowiedzialności Zawodowej. Komisja Arbitrażowa ocenia prawidłowość sporządzenia konkretnego operatu, natomiast nie prowadzi postępowania dyscyplinarnego, nie orzeka o odpowiedzialności zawodowej jego autora i nie nakłada kar zawodowych. Postępowania dotyczące odpowiedzialności zawodowej należą do odrębnego systemu ustawowego.

3. Liczba ocen wykonanych przez PFSRM w 2025 r.

– W 2025 r. Komisja Arbitrażowa PFSRM zakończyła ocenę 24 operatów szacunkowych.

Spośród nich:

– 1 operat otrzymał ocenę pozytywną,

– 1 operat otrzymał ocenę pozytywną warunkową,

– pozostałe operaty uzyskały ocenę negatywną.

Przy interpretowaniu tych danych konieczne jest uwzględnienie specyfiki postępowania oceniającego. Do Komisji Arbitrażowej nie trafia losowa ani reprezentatywna próba wszystkich operatów sporządzanych w Polsce. Kierowane są do niej przede wszystkim opracowania, wobec których zamawiający, strona postępowania, sąd albo organ administracji wcześniej zgłosili istotne wątpliwości.

Liczba operatów ocenianych przez Komisję stanowi jedynie niewielki ułamek wszystkich operatów sporządzanych corocznie przez rzeczoznawców majątkowych. Z tego powodu procent ocen negatywnych w postępowaniach Komisji nie może być utożsamiany z odsetkiem nieprawidłowych operatów w całym kraju ani traktowany jako miara ogólnej jakości pracy środowiska zawodowego. Wysoki udział ocen negatywnych w wyselekcjonowanej grupie spraw świadczy przede wszystkim o tym, że do oceny kierowane są przypadki sporne lub budzące uzasadnione zastrzeżenia.

PFSRM konsekwentnie podejmuje działania służące zapewnieniu wysokiej jakości i jednolitości postępowań oceniających. Rada Krajowa PFSRM przyjęła „Dobre praktyki w zakresie oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych”, określające transparentne i jednolite zasady prowadzenia oceny oraz formułowania Opinii. Podjęte zostały również działania zmierzające do upowszechnienia i wdrożenia tych zasad w komisjach działających przy stowarzyszeniach członkowskich Federacji.

Instytucję oceny operatów należy zatem postrzegać jako mechanizm kontroli jakości i środowiskowej samoregulacji. Jej funkcją jest identyfikowanie nieprawidłowości w konkretnych, indywidualnych sprawach, a także wykorzystywanie doświadczeń z postępowań oceniających do doskonalenia metodyki wyceny i podnoszenia jakości usług świadczonych przez rzeczoznawców majątkowych.

J. Sowiński

foto: Pixabay