MISZMASZ TWOJA GAZETA

PORTAL DLA DŁUŻNIKÓW, WIERZYCIELI, KOMORNIKÓW, SĘDZIÓW I PRAWNIKÓW
Dziś jest:  piątek  15 grudnia 2017r.

PRZEGLĄD PRASY

  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar

cyclone 2100663 340INTERWENCJA

W artykułach:

Skandal w Krasnymstawie? Czytelnikowi nic się nie zgadza w wycenie zleconej przez komornika

Egzekucyjny huragan w Krasnymstawie przybiera na sile. Biegły dokonał pomiarów czy nie?

 

przedstawiłem następujący problem czytelnika:

Komornik sądowy Joanna Sawicka-Iwaniuk chce na początku października zlicytować komercyjną nieruchomość położoną w Krasnymstawie (Lubelszczyzna). Nieruchomość położoną w ścisłym centrum miasta stanowią lokale handlowo-biurowe oraz garaże

 

Wycena jest z lutego 2014r. Została sporządzona w oparciu o ceny z lat 2011-2013. Biegły wycenił nieruchomość jako iloczyn m2 powierzchni użytkowej budynku (780 m2) i wartości m2 takiej powierzchni wyliczonej przez niego - 3.724,68 zł. Razem wyszło 2.905.250 zł.

 

Pan Piotr, właściciel nieruchomości twierdzi, że budynek ma znaczenie większą powierzchnię użytkową. Według niego, w wycenie nie zostały także uwzględnione garaże (jest ich siedem), których wartość to ponad 500.000 zł.

 

Czytelnik przesłał redakcji następujące oświadczenie:

Oświadczam, że osoba, która opracowała wycenę nieruchomości, pomiary pomieszczeń użytkowych chyba zrobiła z powietrza albo ze starego, nieaktualnego projektu, bo nie chodziła i wymiarów z natury nie brała.

Osoby, które wynajmują u mnie pomieszczenia mówią, że żadna osoba u nich na pomiarach nie była i mogą to poświadczyć w sądzie.

Tak samo u mnie nikt nie był w moim biurze i w lokalach, które są puste, niewynajęte. Osoba, która robiła wycenę chyba miała nieaktualne dane z pierwszego projektu, bo w pierwszym projekcie nie było drugiego piętra, tylko miało być poddasze nieużytkowe.

Oświadczam, że w pawilonie handlowym jest powierzchni użytkowej 856 m2 i pomieszczeń garażowych 170,74m2, razem daje to 1026,74 m2 (mierzone każde pomieszczenie dokładnie).

 

Ostatni artykuł zakończyłem zapewnieniem biegłego, że przejrzy notatki, by sobie przypomnieć, czy dokonał pomiarów czy, nie.

 

Nowe ustalenia

Chronologicznie podaję, co w sprawie wydarzyło się od 15 września.

 

1.

Biegły oświadczył telefonicznie, że wszystko zeznał już w sądzie i nic więcej mi nie powie. Nie udzielił wprost odpowiedzi odnośnie pomiarów, choć wcześniej zapewniał inaczej.

 

2.

Udało mi się dotrzeć do sprawy sądowej, w której biegły zeznawał (IX Co 285/14). Sprawa dotyczyła spóźnionej wg Sądu skargi na opis i oszacowanie nieruchomości. Jako spóźnioną Sąd skargę odrzucił. Przesłuchał jednak biegłego, który nic nie mówił na temat pomiarów. Bronił natomiast swojej wyceny, w której nieruchomość czytelnika wycenił metodą porównawczą, a nie dochodową. Okazuje się bowiem, że jest także wycena nieruchomości czytelnika wykonana metodą dochodową (metodą zysków, techniką kapitalizacji prostej).

 

Wartość nieruchomości została ustalona na 4.260.000 zł. Różnica w wycenach jest znacząca.

 

Podczas tej rozprawy biegły "wyjaśnił przyczyny, dla których występują różnice pomiędzy określeniem wartości szacowanej nieruchomości na użytek postępowania egzekucyjnego, a mającym na celu obciążenia nieruchomości hipoteką".

 

Po tym "rewolucyjnym" domyślnym stwierdzeniu biegłego, że na potrzeby egzekucji komorniczej wartość nieruchomości musi być niższa (w tym wypadku o kwotę ponad 1.350.000 zł) sprawdziłem oba oparty szacunkowe, w jakim celu zostały sporządzone. I tu nie ma zaskoczenia, oba w celu ustalenia szacunkowej, rynkowej wartości nieruchomości.

 

Sędzia, który wysłuchał "rewolucyjnej" wypowiedzi biegłego nie chciał być chyba gorszy i w postanowieniu napisał, że jedyną możliwą wyceną jest wycena metodą porównawczą. Dochodową nie.

 

I znów sprawdziłem oba operaty szacunkowe. I tu też nie ma zaskoczenia, w obu biegli powołują się na Ustawę o gospodarce nieruchomościami, że zgodnie z nią wykonali wyceny.

 

A w ustawie tej jak byk jest napisane:

 

Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Art. 152. 2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości.

Art. 153. 2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

 

3.

Rozmawiałem telefonicznie z biegłym, który wycenił nieruchomość podejściem dochodowym. Nieźle się uśmiał, jak powiedziałem mu, że wg Sądu w Krasnymstawie wartość nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym nie można określić podejściem dochodowym i, że w postępowaniu egzekucyjnym wartość rynkowa nieruchomości jest niższa, bo to egzekucja.

 

4.

Czytelnik złożył u komornika wniosek o sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości. Wniosek uzasadnił tym, że "od czasu wyceny część pomieszczeń została adoptowana i wykończona na cele użytkowe" oraz, że za nieruchomość podobną do jego nieruchomości trzeba obecnie zapłacić około 5.500 zł/m2. Jako dowód przedstawił transakcję, która miała miejsce w dniu 14 października zeszłego roku.

 

- Został sprzedany obiekt handlowy za cenę 7.626.000 zł. Powierzchnia handlowa - sala główna to 925 m2, pomieszczenia pomocnicze, tj. szatnie, magazyny i rozbieralnia drobiu - 460 m2, całość budynku 1385 m2. Przyjmując nawet całą powierzchnię, to obiekt został sprzedany za 5.506.13 zł/m2 - napisał we wniosku.

 

5.

Postanowieniem z dnia 2 października br., komornik Sawicka-Iwaniuk oddaliła jednak ten wniosek. Uzasadniając odmowę komornik napisała, że w dniu wyceny adoptowane obecnie pomieszczenia na poddaszu nie były oddane do użytku, a wskazana sprzedana nieruchomość za 7.626.000 zł nie jest podobna do nieruchomości pana Piotra.

 

6.

Na to postanowienie komornika została złożona skarga do Sądu. W sprawie nowych pomieszczeń handlowych po wycenie czytelnik tak napisał:

We wniosku napisałem, że "Od czasu wyceny część pomieszczeń została adoptowana i wykończona na cele użytkowe". W zaskarżanym postanowieniu komornik napisał, że w dniu wyceny nie posiadaliśmy odbiorów ww. lokali. Co ma to wspólnego z wnioskiem? Nic.

Na marginesie, cały budynek jest jeszcze oficjalnie nieoddany do użytku. Nie ma to jednak żadnego znaczenia dla wynajmu lokali, w tym tych, na dawnym poddaszu.

 

7.

Zainteresowała mnie sprawa uznania przez komornika sprzedanego obiektu handlowego za niepodobny do nieruchomości czytelnika.

 

Zadałem komornikowi oraz rzecznikowi Izby Komorniczej w Lublinie następujące pytania:

- Na jakiej podstawie napisała Pani, że nieruchomość przeznaczona na usługi handlowe w Zakręcicach Kolonia (sklep Biedronka) diametralnie różni się wartością od nieruchomości czytelnika, w której też są podobne lokalne handlowe?

- Jak Pani ustaliła, że jest to nieruchomość niepodobna do wycenianej? Jakie o tym cechy zdecydowały?

- Co znaczy w tym konkretnym przypadku "diametralnie" i na jak dużą ową "diametralność" Pani szacuje?

By ułatwić odpowiedzi podam pewne liczby:

- powierzchnia użytkowa obiektu handlowo-biurowego czytelnika - ponad 1000 m2

- Biedronka: powierzchnia handlowa - sala główna 925 m2, pomieszczenia pomocnicze, tj. szatnie magazyny i rozbieralnia drobiu - 460 m2

Artykuł ukaże się w piątek, będę wdzięczny za odpowiedź do czwartku do godz. 18.00.

 

Niestety, odpowiedzi nie doczekałem się.

 

8.

Pan Piotr złożył w Sądzie wniosek o zniesienie terminu licytacji oraz na podstawie art. 759 par. 2 kpc o nakazanie komornikowi uaktualnienia powierzchni użytkowej nieruchomości, która obecnie wynosi ponad 1000 m2, a nie jak przyjął biegły, na podstawie nieaktualnych nawet w dniu wyceny projektów budowlanych - 780 m2.

 

Czytelnik powiadomił także prokuraturę o możliwym poświadczeniu nieprawdy przez biegłego - brak pomiarów pomieszczeń handlowo-biurowych w jego budynku.

 

Cdn.

 

 

 

JW

 

miszmasz-menu-module

NA SKRÓTY