currant 896233 340INTERWENCJA

W kilku artykułach opisałem sprawę wyceny nieruchomości w egzekucji, jaką komornik sądowy Jacek Podkamienny z Leżajska prowadzi z majątku nieruchomego małżonków P. Jest to kilka działek (łącznie o pow. 4,84 ha) o różnym przeznaczeniu, dom mieszkalny, obora, garaż, budynek warsztatowy, kurnik, stodoła, drugi dom mieszkalny i kilka hektarów plantacji czarnej porzeczki

 

Całość w 2014 roku została wyceniona przez biegłego na 488.588 zł.

 

Pierwsze zaskakujące ustalenia w sprawie leżajskiej. Działka budowlana wyceniona jako rolna, a wierzycielem jest lichwiarz

 

Kolejne zaskakujące ustalenia w sprawie leżajskiej

 

Zniesiony termin licytacji

 

W artykułach przedstawiłem wstępne uwagi do sporządzonej przez biegłego sądowego wyceny nieruchomości. W pewnych elementach chyba wręcz skandalicznej wyceny, gdyż np. działki z przeznaczeniem pod zabudowę zostały wycenione jako rolne. Biegły nie sprawdził nawet miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

 

Po ukazaniu się artykułu:

Będzie nowa wycena nieruchomości. Finał sprawy leżajskiej

 

byłem przekonany, że sprawa jest już zamknięta. Pomyliłem się. Mirosław Wolanin, rzecznik prasowy Izby Komorniczej w Rzeszowie przesłał bowiem redakcji w dniu 21 czerwca takie wyjaśnienia:

 

Zgodnie z posiadanymi informacjami, istotnie niewydzielona część działki nr ... o powierzchni 1,7835 ha zgodnie z zapisem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy K. uchwalonego Uchwałą Rady Gminy K. nr XV/92/2007 posiada przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową (MN) . Jednakże mając na uwadze, iż jest to część niewydzielona geodezyjnie do około 30 % całości działki, zaś pozostała część działki ma przeznaczenie rolne tj około 70 % oraz mając na uwadze, iż w dniu oględzin na całej działce znajdowała się uprawa porzeczek, do opinii przyjęto przeważającą funkcję jaką jest przeznaczenie rolne oraz aktualny sposób zagospodarowania.

Z obserwacji rynku wynika, iż transakcje działkami niezbudowanymi mającymi na swoim obszarze 2 przeznaczenie (np. rola i pod zabudowę mieszkaniową) właściwie nie występują w obrocie na rynku. Jest to o tyle logiczne, iż właścicielowi takiej działki z ekonomicznego punktu widzenia opłaca się bardziej podzielić taką działkę na 2 działki geodezyjnie wyodrębnione i wtedy dokonać jej lub ich sprzedaży jako działki o różnym przeznaczeniu lub ewentualnie w zależności od danej sytuacji dokonać zmiany przeznaczenia całej działki jako działki pod zabudowę, podzielić na działki normatywne i wtedy dokonać ich sprzedaży. Inne postępowanie będzie działaniem nieekonomicznym z punktu widzenia uzyskania optymalnego wyniku finansowego.

Trzeba mieć również na uwadze fakt, iż w przypadku próby dokonania odrębnej wyceny części działki przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe należy uwzględnić np. koszty jakie należy ponieść w związku z likwidacją plantacji porzeczek na tej części (w dniu oględzin na całej powierzchni działki była prowadzona plantacja porzeczek). W konsekwencji może okazać się, iż określona wartość będzie oscylować wokół obecnej wartości przedmiotowej działki lub może być do niej zbliżona. Jedyną możliwością mogącą potwierdzić lub zaprzeczyć przedmiotowej tezie byłoby wykonanie stosownych obliczeń.

 

Komentarz

W przesłanym stanowisku rzecznika cieszy tylko jedno: przyznanie w końcu, że jedna z działek w części ma przeznaczenie pod zabudowę (choć inne działki czytelników w części także mają takie przeznaczenie, co wykazałem w artykułach). Smuci natomiast całe tłumaczenie, które, jak się wydaje, jest kolejną próbą obrony biegłego. Tego nie będę już komentował, uczyniłem to we wcześniejszych artykułach.

 

Dodam tylko, że koszt usunięcia porzeczek jest znikomy w stosunku do różnicy wartości działki budowlanej do rolnej.

 

Zaskoczyła mnie "znajomość" rynku nieruchomości przez rzecznika. Stwierdzenie, że "transakcje działkami o dwóch przeznaczeniach właściwie nie występują w obrocie na rynku" jest tak samo prawdziwe, jak to, że rzeka Wisła płynie od Bałtyku do Baraniej Góry w Beskidzie Śląskim.

Prawda jest bowiem taka, że sprzedawanych działek o dwóch gospodarczych przeznaczeniach jest bardzo dużo. Wystarczy przejrzeć dane z rejestrów cen i wartości nieruchomości, przeczytać oferty sprzedaży na portalach ogłoszeniowych czy zapytać praktyków rynku.

 

Składa się na to wiele przyczyn: nie zawsze da się wydzielić część budowlaną i rolną wskutek np. małej szerokości działki, różne przeznaczenie gospodarcze można spokojnie odzwierciedlić w cenie działki itp. Jedynie chyba w licytacjach komorniczych zdarza się, że wskutek złej wyceny działka budowlana jest w cenie rolnej.

 

 

 

JW