Czy można, nawet opierając się o europejskie dane statystyczne EUROSTATu, jednoznacznie stwierdzić, że rzeczywiście polski kredytobiorca ponosi większe koszty kredytu, niż jego odpowiednik w innych krajach unijnych?

Zanim przejdziemy do przestawienia różnych argumentów, należy uściślić pojęcia.

• Cena produktu bankowego wyrażona w jednostkach pieniężnych wartość, którą nabywca musi zapłacić za produkt bankowy. Na cenę produktu bankowego mogą składać się oprocentowanie, opłaty, marże i prowizje. Dodatkowym elementem wpływającym na cenę produktu bankowego mogą być również koszty ubezpieczeń wymagane przez bank przy korzystaniu z produktów kredytowych. Ustalając cenę danego produktu można wykorzystać wszystkie wyżej wymienione elementy albo pewną ich kombinację. Sposób określania oraz wysokość ceny danego produktu bankowego jest determinowana przez warunki, w których bank funkcjonuje. W szczególności są one uzależnione od segmentu rynku, na którym aktywny jest bank, oraz grupy docelowej klientów, do których skierowana jest jego oferta produktów bankowych. (definicja za https://www.nbportal.pl/slownik/pozycje-slownika/cena-produktu-bankowego).
• Oprocentowanie kredytu¸ czyli odsetkowy koszt kredytu hipotecznego - kosztem długu - (np. kredytu lub obligacji) w ujęciu strumieniowym są odsetki (definicja za https://www.nbportal.pl/slownik/pozycje-slownika/koszt-dlugu). Oprocentowanie kredytu to bowiem koszt, po którym bank pożycza kredytobiorcy pieniądze. Na koszt odsetkowy składa się stopa referencyjna (w Polsce jest to stopa WIBOR) i marża kredytowa.
  
• Marża kredytowa to opłata wyrażona jako procent wartości kredytu za ryzyko ponoszone przez kredytodawcę, której wysokość wyznaczona jest przez różnicę pomiędzy stopą oprocentowania kredytu lub pożyczki a referencyjną stopą procentową ustalaną przez bank centralny i pozostałymi kosztami własnymi kredytodawcy (definicja za https://www.nbportal.pl/slownik/pozycje-slownika/credit-spread)
  
• Marża odsetkowa (ang. net interest margin) wyrażona w pieniądzu różnica pomiędzy dochodem odsetkowym banku uzyskanym na aktywach dochodowych a kosztem odsetkowym ponoszonym na zobowiązaniach. Jest to relacja wyniku banku wypracowanego z odsetek do średnich aktywów pomniejszonych o odsetki zapadłe od należności zagrożonych. Marża odsetkowa stanowi miarę efektywności dochodowej banku, gdyż mierzy wynagrodzenie, jakie bank pobiera za wykonywane usługi pośrednictwa finansowego, a więc także koszty, jakie ponosi społeczeństwo, z tytułu korzystania z tych usług. Z tego powodu wskaźnik ten jest bardzo dobrą miarą efektywności systemu bankowego. Inaczej mówiąc marża odsetkowa (czyli dochód odsetkowy netto) to różnica między odsetkami płaconymi a pobieranymi przez bank. (definicja za https://www.nbportal.pl/slownik/pozycje-slownika/marza-odsetkowa).

Przyjrzyjmy się co jest przedmiotem porównywania.

1. Rynki hipoteczne krajów unijnych. Wszyscy się chyba zgodzą, iż rynki hipoteczne w poszczególnych krajach unijnych różnią się znacznie:

• różny jest stopień rozwoju tych rynków; rynki hipoteczne w poszczególnych krajach unijnych różnią się znacznie. Różny jest stopień rozwoju tych rynków, a z tym wiąże się dostępność kredytów, potrzeba i świadomość klientów korzystania z nich, a także różnorodność tych rynków. Różnorodność rynków także polega na tym, iż, szczególnie w krajach najbardziej rozwiniętych, większa jest dostępność mieszkań na wynajem, co, dla gospodarstwa domowego, oznacza niższy koszt miesięczny z tytułu opłat czynszowych niż koszt obsługi kredytu hipotecznego. Co także przenosi się na elastyczność oferty banków odnośnie do kredytów hipotecznych, na przykład poprzez większą dostępność kredytów o stałej stopie procentowej, lub wyłącznie oferowanie kredytów ze zmienną stopą procentową. A to, w dużym stopniu, określa koszt kredytu.
• rynki nieruchomości są w różnym stadium cyklu koniunkturalnego i jednocześnie w różnym stopniu zostały dotknięte kryzysem finansowym (nie wszędzie występowały tzw. bańki cenowe); nie we wszystkich krajach występowały tzw. bańki cenowe. Skutkiem baniek cenowych był zwiększony popyt na kredyty hipoteczne, a tym samym banki stosowały łagodniejsze warunki udzielania kredytów, co prowadziło do niezwiązanego z oceną ryzyka kredytowego obniżką marży kredytowej. Analizując poziom marży kredytowej w niektórych krajach można dojść do wniosku, iż praktycznie ryzyko kredytowe w ogóle nie było brane pod uwagę.
• głębokość kryzysu finansowego wpłynęła bezpośrednio na wysokość stóp procentowych papierów rządowych, których poziom jest, w jakimś zakresie, odnośnikiem dla wyznaczania stóp procentowych na rynku międzybankowym; a to przesądza o kosztach ponoszonych przez kredytobiorców zaciągających kredyty hipoteczne. Należy zwrócić uwagę, iż w przypadku kredytów o stałej stopie procentowej moment zaciągania kredytu ma doskonałe znaczenie na jego poziom. Przy obecnym trendzie referencyjnych stóp procentowych, w tym szczególnie dla euro, oprocentowanie kredytu praktycznie składa się marży kredytowej. Taka sytuacja może prowadzić do potrzeby zwiększania marży kredytowej (vide tabele dla krajów strefy euro).
• różne są warunki kształtowania się popytu i podaży na kredyty hipoteczne; różny jest poziom konkurencyjności w ramach sektora bankowego i finansowego i różne jest podejście do oceny ryzyka kredytowego i stóp procentowych, a także relacji banków z konsumentami,
• różne są także wymogi zabezpieczania kredytu hipotecznego, w tym podejścia do wyceny zabezpieczenia; systemy zabezpieczania kredytów, ich skuteczność i pewność determinują koszty związane z kredytem. Należy pamiętać, iż, szczególnie w Polsce w pierwszej fazie rozwoju rynku hipotecznego i rozwoju systemu rejestru zabezpieczenia, występowały dodatkowe koszty związane z ubezpieczeniem z tytułu ryzyka prawidłowego ustanowienia hipoteki. Takie ubezpieczenie nie występowało we wszystkich krajach. Stąd w jednych krajach taki koszt występuje, w innych nie ma potrzeby korzystania z dodatkowych zabezpieczeń. Dobrze zorganizowany system szacowania wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego może wpływać na poziom kosztów związanych z wyceną. Kosztów, które zwykle uwzględniane są w warunkach kredytu hipotecznego. A to oznacza, iż wyższe koszty ponoszone są przez kredytobiorców, gdzie system i wymogi szacowania wartości nieruchomości jest w fazie osiągania standardów ogólnoeuropejskich.
• różne są regulacje związane z windykacją, czy też warunki przeprowadzenia wymuszonej sprzedaży; instytucja kredytująca powinna uwzględniać dwa elementy: wysokość odzyskiwania długu w procesie windykacyjnym i czasokres (koszt pieniądza w czasie). W niektórych krajach odzyskiwanie długu w procesie windykacyjnym jest przeprowadzane bardzo sprawnie – w Wielkiej Brytanii czas liczy się w miesiącach. W Polsce dobrze ponad 2 lata, a we Włoszech 7 lat. To także musi być brane pod uwagę w momencie ustalania poziomu marży kredytu hipotecznego.
• istnieją różne systemy sprzedaży kredytów hipotecznych, różne są systemy podatkowe, czy warunki wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, różne są także systemy ewidencji własności nieruchomości.

Wszystkie te czynniki mają swój wpływ na poziom oprocentowania kredytów hipotecznych. A tym samym zarówno ograniczają możliwość wprowadzenia jednolitego rynku hipotecznego, jak również bezpośrednie porównanie kosztów kredytu hipotecznego ponoszonych przez kredytobiorców w poszczególnych krajach.

2. Referencyjne stopy procentowe dla wyznaczania kosztów kredytu hipotecznego. Europejski Bank Centralny (EBC) zbiera statystyki stóp procentowych z europejskich banków centralnych odnoszących się do kredytów hipotecznych, podejmując próbę kalkulowania ich w taki sposób, aby były one porównywalne – wyróżnia się dwa wskaźniki (i) Roczną Stopę Oprocentowania (Annualized Agreed Rate – AAR) i (ii) Efektywną Stopę Oprocentowania (Narrowly Defined Effective Rate – NDER). Różnią się one sposobem naliczania oprocentowania rocznego:

• formułę kalkulacji AAR stosuje się do kredytów, w ramach których ustalony jest (pomiędzy instytucją kredytującą a konsumentem) poziom regularnych płatności odsetkowych (regular interest payment capitalization). Te płatności odsetkowe roczne brane są pod uwagę w szacowaniu zdolności kredytowej. W zależności od liczby płatności odsetkowych w ciągu roku oprocentowanie AAR może być wyższe lub niższe.
• Dla wyliczenia stopy procentowej w formule NDER bierze się pod uwagę aktualną wartość zobowiązania z tytułu kredytu (obecna i przyszła wartość kredytu i innych zobowiązań związanych z tym kredytem), gdy nie występują regularne płatności, w układzie rocznym. NDER jest odpowiednikiem stopy procentowej stosowanej do wyliczania RRSO. Szacowanie NDER jest sukcesywne (powtarzalne).

Biorąc te wszystkie uwarunkowania i czynniki pod uwagę w metodologii EBC porównywania stóp procentowych kredytów hipotecznych można przeprowadzić dla poszczególnych krajów w odniesieniu do stóp procentowych obligacji rządowych, jako kosztu pozyskiwania kapitału. W strefie euro, pomimo, iż obowiązują jedne stopy oprocentowania dla euro na rynku międzybankowym, marża odsetkowa dla każdego kraju będzie różna i odzwierciedlająca przedstawione wyżej uwarunkowania.

Opierając się o dane o oprocentowaniu (zwykle są to średnie ważone stopy procentowe dla kredytów hipotecznych, ale nie zawsze jest to standard) dostarczanych przez banki centralne 28 krajów, Europejski Bank Centralny publikuje dane o stopach procentowych poszczególnych krajów w ujęciu waluty krajowej. Wykorzystywane są także dane o rynkach hipotecznych zbierane przez Europejską Federację Hipoteczna działającą w ramach EBIC (Europejski Komitet Sektora Bankowego).

Stopa referencyjna kredytu jest istotną z punktu widzenia kosztów ponoszonych przez kredytobiorców. Jednak jest to zmienna niezależna od kredytodawcy, a tym samym w przypadku porównywania poziomu stóp referencyjnych należałoby wziąć pod uwagę poziom rozwoju danego kraju, stopień zamożności społeczeństwa, strukturę wydatków w budżecie przeciętnego gospodarstwa domowego, dostępność mieszkań czy ceny nieruchomości. A także możliwości pozyskiwania kapitału przez banki i refinansowania portfeli kredytów hipotecznych.

3. Marża odsetkowa jako element porównania kosztów kredytów hipotecznych ponoszonych przez kredytobiorcę. Przyjęta miara marży odsetkowej pozwala określić poziom oceny ryzyka dla danego rynku. Europejski Bank Centralny publikuje, opierając się o dane z poszczególnych banków centralnych krajów unijnych, marże odsetkowe dla każdego z rynków. Są to dane rzeczywiste, ale uwzględniające te wszystkie standardy, o których mowa jest wcześniej. Dla wyliczenia marży odsetkowej, z zastosowaniem obu podejść wykorzystano dane EBC i EUROSTATu w wybranych krajach: Austria, Czechy, Hiszpania, Irlandia, Niemcy, Polska, Węgry i Wielka Brytania, dla okresu od 2005 do 2015 włącznie. A także dane rynkowe o kształtowaniu się stóp procentowych (średnia dla danego roku) na poszczególnych rynkach międzybankowych dla walut: euro, forint, korona czeska, funt brytyjski i złoty polski, publikowane zwykle przez banki centralne tych krajów.

Wysokość rzeczywistego oprocentowania kredytów hipotecznych obserwowaną metodologią EBC AAR/NDER

kliknij aby powiększyć

Źródło: Europejski Bank Centralny (zachowano oryginalne nazewnictwo stosowane w bazie danych EBC)

Jak widać na tym wykresie, koszty odsetkowe kredytów hipotecznych ponoszone przez kredytobiorcę węgierskiego są najwyższe wśród krajów będących przedmiotem analizy. Koszty ponoszone przez polskiego kredytobiorcę były w dłuższym okresie czasu najwyższe, ale odnoszą się one także do zmiennych zależnych (od banku – marża kredytowa) i zmiennych niezależnych od banku (stopa referencyjna). Należy zaznaczyć, iż te koszty odnoszą się wyłącznie do waluty krajowej.

Dla analizowanych rynków stopy referencyjne dla depozytów 3. miesięcznych kształtowały się jak przedstawiono na poniższym wykresie.

Wysokość oprocentowania stawek referencyjnych dla poszczególnych walut w latach 2005 - 2015

kliknij aby powiększyć

Źródło: banki centralne – notowania walut

Dane przedstawione na tym wykresie jednoznacznie wskazują, iż zmienne niezależne od banków – stopy referencyjne oprocentowania depozytów 3. miesięcznych na rynku międzybankowym, z wyjątkiem Węgier, były najwyższe w Polsce.

Tym samym dane przedstawione na tych wykresach wskazują na jedną z głównych przyczyn, dla których większość polskich kredytobiorców zaciągających kredyty hipoteczne przed 2009 rokiem wybierała kredyty walutowe, szczególnie we franku szwajcarskim.

Kolejny wykres przedstawia kształtowanie się marż odsetkowych uzyskiwanych z tytułu udzielonych kredytów hipotecznych w wybranych 8. krajach unijnych. Dane publikowane są przez Europejski Bank Centralny. Jak już wcześniej wskazano marża odsetkowa oparta jest o dane banków centralnych, które generują te dane na podstawie sprawozdawczości poszczególnych banków.

Marża odsetkowa (Interest margin) kredytów hipotecznych dla gospodarstw domowych na finansowanie nieruchomości (waluta krajowa i EURO)

Źródło: Europejski Bank Centralny (zachowano oryginalne nazewnictwo stosowane w bazie danych EBC)

Z uwagi na to, iż Europejski Bank Centralny w swojej statystyce nie uwzględnia marż odsetkowych dla innych walut, w których były (lub jeszcze są) udzielane kredyty hipoteczne, dane prezentowane na tym wykresie, szczególnie dla rynku polskiego, węgierskiego i austriackiego, nie są adekwatne do rzeczywistego poziomu marż odsetkowych. Prawdopodobnie średnia skala marż odsetkowych dla Polski kształtowałaby się pomiędzy danymi publikowanymi przez ECB a liczonym i przestawionym poziomem marż w tabeli poniżej – marża kredytowa liczona jest jako różnica pomiędzy rzeczywistą stopą oprocentowania kredytu hipotecznego (podawaną przez banki centralne), a stopą referencyjną dla każdej z analizowanych walut.

4. Marża kredytowa. Najprostszym modelem byłoby przyjęcie, iż marża kredytowa jest wynikiem różnicy pomiędzy rzeczywistym oprocentowaniem nowych, dla danego okresu, kredytów hipotecznych i stopy referencyjnej dla danej waluty. Szacując poziom marży kredytowej bank kalkuluje koszt pozyskania kapitału, ale także przyjmuje wymienione standardy: standardy oceny ryzyka kredytowego, wyceny zabezpieczenia, oceny ryzyka kredytobiorcy, wyliczania zdolności kredytowej, stopnia konkurencyjności, rozwoju rynku nieruchomości i finansowania nieruchomości mieszkaniowych, cyklu koniunktury, dostępu do baz danych, efektywności systemów sądowniczych, komorniczych i regulacji związanych z ochroną konsumentów. A to są elementy niezbędne do szacowania ryzyka kredytowego, którego poziom i koszt pozyskania kapitału odzwierciedlony jest w marży kredytowej.

Marża kredytowa kredytów hipotecznych = oprocentowanie - stopa referencyjna

Źródło: https://sdw,ecb,europa,eu oraz dane banków centralnych, wyliczenia własne (zachowano oryginalne nazewnictwo stosowane w bazie danych EBC)

Należy zaznaczyć, iż w przypadku Wielkiej Brytanii marże kredytowe liczone w ten sposób były ujemne w 2007 roku, co świadczy o wyjątkowo dużej konkurencji na rynku finansowania nieruchomości w tamtym okresie.

Z przygotowanego zestawienia wynika, iż poziom marży kredytowej, który jest ustanawiany przez poszczególne banki w sposób subiektywny w oparciu o szacowane ryzyko, dla kredytobiorcy polskiego wcale nie odbiega od marż kredytowych płaconych przez kredytobiorców w innych, wybranych krajach, a często w poszczególnych latach jest niższy.

Wszystkie dane prezentowane są w zestawieniu zbiorczym, jak poniżej:

Zestawienie rzeczywistych poziomów stóp procentowych kredytów hipotecznych, stóp referencyjnych i poziomu marż kredytowych (wyliczanych metodą matematyczną)

kliknij aby powiększyć

Źródło: https://sdw,ecb,europa,eu oraz dane banków centralnych, wyliczenia własne (zachowano oryginalne nazewnictwo stosowane w bazie danych EBC)

5. Podsumowanie

Porównanie stóp procentowych dla kredytów hipotecznych w różnych krajach jest szalenie trudne z uwagi na specyfikę oferty kredytowej: rodzaj oprocentowania (np. w Wielkiej Brytanii rozróżnia się kredyty o stałym oprocentowaniu, ale także z oprocentowaniem zmiennym, których jest przynajmniej 6 rodzajów), opłat, innych elementów oprocentowania, które mogą mieć wpływ na wysokość raty oprocentowania, okres kredytowania, długość okresu karencyjnego, lub inne warunki umowy kredytowej (koszty przygotowawcze, administracyjne, gwarancje, czy ubezpieczenia).

Marże odsetkowe wskazywane w ramach sprawozdawczości przez banki centralne do Europejskiego Banku Centralnego i EUROSTAT z jednej strony nie wskazują na podnoszony fakt, iż koszty ponoszone przez polskiego kredytobiorcę kredytu hipotecznego są najwyższe w Europie. A z drugiej strony nie są łatwo weryfikowalne w porównaniach marż kredytowych liczonych w ujęciu matematycznym. Aczkolwiek potwierdzają tezę, iż zmienne zależne od banku (poziom marży kredytowej odzwierciedlającej szacowanie ryzyka kredytowego i kosztu pozyskania kapitału) nie pogarszają pozycji polskiego kredytobiorcy w porównaniu z każdym kredytobiorcą z innego kraju europejskiego.

Należy pamiętać, iż składnikiem kosztu odsetkowego dla klienta jest też stawka referencyjna, a w przypadku kredytów o stałej stopie procentowej, ważny jest nawet sam moment zaciągnięcia kredytu. I dlatego dane dla poszczególnych walut zostały przedstawiona, aby można było określić jaka rolę pełni ona w koszcie kredytu.

Trzeba także zwrócić uwagę, iż kolejnym krokiem analizy kosztów ponoszonych przez konsumenta z tytułu zaciąganego kredytu hipotecznego na sfinansowanie nieruchomości powinno być uwzględnienie oprocentowania z podziałem na stałe i zmienne.

W wypowiedziach medialnych, w których porównuje się koszt odsetkowy kredytu hipotecznego ponoszony przez kredytobiorcę w różnych krajach nie wskazujących na fakt, iż na ten koszt składa się także oprocentowanie stóp referencyjnych, które jest elementem zmiennym niezależnym od banku. W każdym kraju. Na dzień 22 sierpnia EURIBOR 3M, czyli stawka referencyjna dla depozytów na 3. miesiące wynosi -0.328%. Natomiast WIBOR 3M to 1,7300%.

ZBP